전세 사기 유형, 피하는 방법

조금 잠잠한가 싶더니 전세사기 사건이 또 사회적으로 큰 문제가 되고 있습니다.

누군가에게는 소중한 전재산일테고, 삶에서 필수 조건인 의식주 중 하나를 위협하는 이런 일은 절대 일어나면 안됩니다.

알아야 당하지 않습니다. 전세사기가 무엇이고 피하는 방법을 미리 알고, 현명하게 대처하시기 바랍니다.

전세 사기 유형

전세 사기에 다양한 유형이 있지만 가장 많이 발생하는 4가지에 대해 알아보겠습니다.

대항력 악용

임차인이 잔금을 치르고 입주한 날에 주민센터에 전입신고를 하면 확정일자라는 것을 받습니다. 이렇게하면 1순위로 전세 보증금을 받을 수 있는 권리를 가지게 되는데 이것을 대항력이라고 합니다. 그런데 이 권리가 전입신고를 한 다음날 부터 효력이 발생한다는걸 유의해야 합니다.

예를들어 내가 전세집으로 이사를 한 날에 전입신고를 하면 그 즉시가 아닌, 그날 밤 12시 (즉 다음날 0시)부터 내가 1순위가 되는 대항력의 효력이 발생하는 것입니다.

밤 12시가 되어 대항력이 발생하기 전에 집주인이 나 몰래 집을 담보로 은행을 통해 근저당 설정을 해버리면, 내가 아닌 은행이 1순위가 되어버립니다. 이러면 만기 때 보증금을 돌려받기 힘들어질 가능성이 높아지겠죠.

이렇게 대항력 발생 시간을 악용하는 것을 대항력 악용이라고 합니다.

깡통전세

깡통전세 많이 들어보셨을텐데요. 매매가와 전세보증금의 차이가 거의 없거나 오히려 전세보증금이 더 큰 경우를 깡통전세라고 합니다. 이런 집에는 생각을 조금만 해보셔도 들어가면 안되겠다는 판단이 서실겁니다. 집을 팔더라도 전세보증금을 돌려줄 자금이 나오지 않으니 못돌려 받을 위험성이 커지는거니까요.

깡통전세는 아파트 보다 빌라에서 더 많이 발생하는데 그 이유는, 요즘 아파트는 각종 앱과 사이트에 실거래가나 시세가 많이 오픈되어 있는 반면, 빌라(특히 신축빌라)는 시세를 명확히 파악하기 어려운 경우가 많아서입니다.

☞ 임대인이 전세계약을 하자마자 다른 사람명의 (노숙자 등에게 명의만 산 일명 바지사장)로 바꿔버리고 보증금을 먹고 잠수를 탑니다.

☞ 전세보증금이 높은 대신, 이자 일부를 지원해준다고 해도 의심하셔야 합니다.

깡통전세 감별기도 나왔습니다. 내가 들어가려는 집이 깡통전세인지 미리 테스트해보시기 바랍니다.

깡통전세 감별해보기

이중계약

이중계약은 간단합니다. 말그대로 하나의 집에 2명 이상의 임차인과 계약을 하는 것을 말합니다. 집주인과 공인중개사가 담합하여 여러 임차인과 전세계약을 체결해서 피해자가 다수가 될 수도 있습니다. 잔금을 치르기 전 까지는 서류상 아무것도 보이지 않기 때문에 쉽게 당할 수 있는 유형입니다.

전월세 이중계약

이건 집주인도 모르고 당할 수 있는 유형인데요, 집주인의 위임을 받은 대리인이 집주인 대신 임차인과 전세계약을 하고나서, 집주인에게는 월세로 계약을 했다고 말합니다. 그러고나서 전세보증금을 가로채면 집주인도 피해자가 되는 어이없는 상황이 발생할 수 있습니다.

또는 월세계약을 한 임차인이 집주인 행세를 하며 다른 임차인과 전세계약을 한 뒤 보증금을 가로채기도 합니다.

전세 사기 피하는 방법

그럼 이런 무시무시한 전세 사기, 어떻게 피할 수 있을까요?

등기부등본 확인

부동산 계약의 기초 중의 기초. 등기부등본 확인입니다. 소유자, 근저당, 권리 관계 등에 대한 사항을 확인할 수 있으며, 공인중개사에게 떼달라고 해도 되고, 직접 인터넷과 앱으로 손쉽게 볼 수 있습니다. 로그인은 하셔야 하며 건당 700원의 수수료가 있습니다.

등기부등본 열람하기

최근 전세와 매매 시세 확인

정확한 최근 시세 파악을 통해 깡통전세인지 아닌지 알아야 합니다. 매매가 뿐 아니라 전세 계약금액, 월세 계약금액도 모두 볼 수 있으니 확인하시기 바랍니다.

전세 시세 조회하기

전입신고

전입신고를 해야 대항력을 가질 수 있다고 말씀드렸습니다. 확정일자를 받아야만 내 보증금을 돌려받을 권한을 주장할 수 있으며, 내가 다른 채권 권리보다 우선순위를 가질 수 있습니다. 주민센터에 직접 가서 하거나, 온라인 정부24에서 신청하시면 됩니다. 이삿날 바로 하시기 바랍니다.

전입신고 하기 (정부24)

전세보증금 반환보증 가입

2023년 5월 1일부터 보증가입 요건이 바뀝니다. 유의하시기 바랍니다. 매매가의 90%까지만 보증에 가입할 수 있습니다. (기존은 100%까지)

보증금 반환보증은 크게 3개 기관에서 받을 수 있습니다. 주택도시보증공사 (HUG), 한국주택금융공사 (HF), 서울보증 (SGI) 인데요. 이 기관들에서 여러 서류들과 권리관계를 검토해주므로, 스스로 서류 분석이 어려우신 분은 여기서 반환보증을 신청하는 것 만으로도 위험한 상황을 피할 수 있는 확률이 높아집니다.

보증금액은 수도권 7억원, 비수도권 5억원까지 가능합니다.

보증신청 가능여부 확인

공인중개사 확인

공인중개사도 집주인과 공모하여 전세 사기에 가담했다는 기사 많이 보셨을겁니다. 이에 정상적인 영업을 하고 있는 검증된 공인중개사인지 다시 한번 확인하시면 피해를 막는데 도움이 됩니다.

공인중개사 확인하기

※ 이미 전세계약을 해서 살고 있는데 만기가 되서 다른 곳으로 이사 계획이 있다면, 보증금을 돌려 받기 위해 아래의 사항을 준비하시기 바랍니다.

계약 기간 만료 전 내용증명 발송

계약기간 만료 두달 전 집주인에게 계약 해지 의사를 밝히고 전세금 반환을 요청한다는 내용증명을 보내시기 바랍니다. 그런데 내용증명 수취를 집주인이 거부해버리면 효력이 발생하지 않습니다. 내용증명은 상대방이 내용을 받아야만 효력이 생기기 때문인데요, 이럴 때는 공시송달 제도를 사용하시기 바랍니다. 수취인 주소가 불명확하거나, 2차례 이상 수취를 거부할 경우 법원에 요청하는 제도인데 공시송달명령이 나오면 법원 게시판에 내용이 올라오고, 내용증명과 동일한 효력을 발생시킬 수 있습니다.